Renovering och ombyggnad

Brf Husaren 19. Dessa regler antogs av styrelsen den 4 april 2019. Uppdaterad februari 2021 m.a.p. köksfläkt.

Ombyggnads- och renoveringsregler

Vårt hus är byggt 1929. Konstruktionen är bärande heltegelväggar och träbjälklag (i våtutrymmen gjutet). Mellanväggar är kloasongväggar (plank som är putsade med kalkbruk på vassmatta). Även innertak är av denna konstruktion.

Vi värnar om att huset ska behålla sina tidstypiska attribut och att detta ska tas i beaktande vid all renovering. Vi eftersträvar att dörrar, golv, foder, stuckaturer, lister och planlösning behålls och bevaras i största möjliga mån.

Vill du renovera eller bygga om i din lägenhet? Tala med styrelsen först! Allt om- och tillbyggnadsarbete som påverkar husets grundstomme eller fasta installationer eller riskerar att orsaka skada måste godkännas av styrelsen.

Våra ombyggnadsregler utgår från stadgarna som är i överensstämmelse med bostadsrättslagen. Anledningen till reglerna är att en ombyggnad kan påverka fastighetens konstruktion och säkerhet. Vissa delar i huset är gemensamma och kan behöva justeras efter ändringar. För bärande konstruktioner, el, gas, vatten, avlopp, värme och ventilation finns noggranna regler som skall säkerställa att fastighetens funktion upprätthålls.

Tillstånd behövs inte för exempelvis:

Målning och tapetsering
Montering av garderober, väggfasta hyllor etc
Omläggning av golv (för våtrum krävs dock tillstånd)
Byte av köksinredning (för alla installationer i kök krävs dock tillstånd, se nedan)
Installation av badrumsfläkt kopplad till ventilationskanaler.

Tillstånd krävs för:

Ingrepp i bärande konstruktioner, exempelvis större håltagning i väggar, golv eller tak
Större elarbeten
Ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, vatten samt ventilationskanaler
Andra väsentliga förändringar av lägenheten
Observera - installation av köksfläkt kopplad till ventilationskanal är ej tillåtet! Endast kolfilterfläkt är tillåtet och gäller samtliga lägenheter. Detta är ett kraven för att uppnå godkänd OVK i föreningen.

En del förslag till ombyggnad medför så stor risk för allvarliga konsekvenser på säkerhet och funktion att vi måste avstå helt från dem:

Flytt av kök, badrum eller wc till annan plats i lägenheten godkänns inte. Vid renovering av befintligt kök, badrum eller wc kan endast mindre förflyttning eller förlängning av ledningar för vatten och avlopp samt ventilationskanal godkännas.
Värmeelement får inte kopplas bort.
Vattenburen golvvärme får inte installeras (gäller ej lgh BFR2601 / LMV1501).
Handdukstork får inte kopplas på det vattenburna värmesystemet (gäller ej lgh BFR2501 / LMV1403). Endast elektrisk handdukstork godtas.

Om du inte fått tillstånd från styrelsen och ändå genomför olovlig renovering ligger det på dig att återställa lägenheten och ta samtliga kostnader för detta.

Ansökan om ombyggnad

Tag kontakt med styrelsen i god tid före ombyggnaden för att diskutera planerna. Du måste själv kontrollera med kommunens byggnadsnämnd om det krävs bygglov eller bygganmälan. Information om detta finns på Malmö stads webbplats.

Ansökan om ombyggnad ska vara styrelsen tillhanda senast fem veckor före önskad byggstart. Ansökan görs på blankett som finns tillgänglig på föreningens webbplats.

ansokan_renovering.pdf

Du ska ange datum för planerad byggstart och färdigställande och bifoga de handlingar som kan behövas för styrelsens bedömning. Det kan vara:

Ritningar (kan erhållas av Stadsbyggnadskontoret)
Sakkunnigutlåtanden
Konstruktionsberäkningar. Om ansökan avser att riva eller bygga om vägg ska en behörig byggnadskonstruktör utfärda ett intyg att väggen inte är bärande och att åtgärden i övrigt inte är olämplig. Kostnad för att anlita byggnadsingenjör står medlemmen för.
Uppgifter om anlitade entreprenörer och deras behörighet, t ex säker vatteninstallation, elbehörighet mm. Mera om detta följer nedan.
Om bygganmälan krävs eller om bygglov har beviljats ska du även bifoga dessa handlingar.

Motivering till reglerna

Med dessa regler kommer alla medlemmar att behandlas lika. Syftet är att värna fastigheten, dess funktioner och installationer och att se till att föreningen eller någon medlem inte drabbas av påtaglig skada eller olägenhet genom förändringar.

Dessa regler har tillkommit för att undvika exempelvis följande typer av problem:

Ändringar i ventilationskanaler kan medföra att ventilationen blir otillräcklig och OVK-besiktningen underkänd.

Förlängda avloppsrör kan kräva tätare intervall för spolning av ledningarna.

Pluggade förgreningar på varmvattensrör kan orsaka allvarliga legionellaförgiftningar.

Värmeelementen är injusterade individuellt och förändringar i systemet kan ge konsekvenser i den lägenhet som renoveras och i andra lägenheter.

Ändringar i bärande väggar kan medföra sättningar med påverkan på grannlägenheter och i hela fastigheten.

Krav på fackmässigt arbete och behöriga entreprenörer

ALLT arbete ska utföras fackmässigt i enlighet med Boverkets Byggregler (BBR) och gällande branschregler.

Rörarbeten ska utföras av auktoriserad firma med för arbetet erforderliga behörigheter.
Elinstallationer ska utföras av en behörig elinstallatör (behörighets- och kompetenskrav kan inhämtas hos Elsäkerhetsverket).
Vid våtrumsändring ska tätskiktet (fuktspärren) göras av firma som är certifierad av Byggkeramikrådet (information om företag finns hos GVK - Svensk Våtrumskontroll, Byggkeramikrådet eller Säker Vatten AB). Försäkringsbolagen har i sina försäkringsvillkor krav på utförande av auktoriserade företag och utförande enligt branschregler.
Medlemmen ansvarar för utfört arbete och för åtgärdande av eventuella framtida skador orsakade av medlemmens ändringsarbeten.
Vid skador som uppkommer på fastigheten i samband med ändring så svarar föreningen för att åtgärda dessa, medan medlemmen bekostar åtgärderna för skadorna.
Medlemmen skall se till att anlitade hantverkare följer föreningens regler.
Medlemmen ska säkerställa att balansen i husets värmesystem och ventilationssystem inte störs av ändringen. Fastigheten har självdragsventilation, luftflödet måste klara kraven för OVK. Värmeelementen är injusterade med fasta strypningar i varje element.
Vid ändring av planlösning eller rumsfunktioner skall utlåtande från sakkunnig inhämtas gällande påverkan på ventilation och värme.

Innan ombyggnad påbörjas

Vi måste ta hänsyn till varandra när vi ändrar och bygger om. Börja med att underrätta alla i huset att du skall renovera. Sätt upp en lapp, senast en vecka innan du börjar, vid postfacken och i hissen i båda trappuppgångarna. Ange vilken lägenhet det gäller samt kontaktuppgifter till dig och dina entreprenörer. Tala om när ombyggnaden ska starta och när den beräknas vara klar.

Innan ombyggnaden påbörjas bör du och dina grannar ovanför och nedanför inspektera dina grannlägenheter för att eventuella skador t ex lossad takfärg skall kunna identifieras. Dokumentera och fotografera redan befintliga skador.

Under ombyggnadstiden

Bullrande arbete får bara förekomma måndag - fredag kl. 07.00-19.00, lördagar 8.00 – 14.00.

Du och dina hantverkare skall lämna trapphus och hiss i städat skick så snabbt som möjligt och alltid vid arbetsdagens slut.

Byggmaterial och byggavfall får inte förvaras i entréer eller allmänna utrymmen. Kortare mellanlagring av byggmaterial och byggavfall skall ske på av styrelsen anvisad plats. Avfall får inte lämnas i soprummet eller på föreningens gemensamma ytor, innergård eller portgång utan måste forslas bort av entreprenör eller den boende.

Om du inte skött bortforsling av byggavfall kommer föreningen att debitera dig för kostnaden för bortforsling.

Avstängning av vatten och gas

All avstängning av vatten eller gas ska godkännas av styrelsen. Endast behörig entreprenör får hantera gasledningarna.

I god tid före avstängning ska du informera alla berörda grannar via en lapp i entrén. Informationen måste innehålla datum och klockslag då vatten eller gas kommer att vara avstängt och om det berör kallvatten eller varmvatten. Avstängningen bör vara så kortvarig som möjligt.

Vid akut risk för skador kan vattnet naturligtvis stängas med vreden till vänster innanför dörren till källaren i trapphuset Regementsgatan 19. Stäng samtliga sex vred!

När ombyggnaden är klar

Om din ombyggnad krävt tillstånd av styrelsen ska du meddela styrelsen när ombyggnaden är klar. Du ska bifoga dokument enligt följande:

Entreprenörerna ska utfärda kvalitetsdokumentation, försäkrings- och garantihandlingar. I förekommande fall skall entreprenören ta fram nya s.k. relationshandlingar (ritningar och dokumentation som beskriver vad som är förändrat i fastigheten). En kopia av dessa ska skickas till styrelsen efter utfört arbete. Denna dokumentation är viktig i händelse av skada. Du ska kunna visa att arbetet är utfört av behörig installatör i enlighet med branschorganisationens riktlinjer. Av handlingarna ska även framgå att arbetet möter de eventuella krav som ditt försäkringsbolag framställt.

All dokumentation som krävs enligt lag eller ovanstående regler t.ex. behörighet hos entreprenör, intyg om hållfasthet, relationsritningar skall vara upprättade på aktuellt företags brevpapper, innehålla organisationsnummer, fullständiga kontaktuppgifter och vara korrekt signerat för att vara giltigt. Eventuellt certifikat, försäkringar och intyg skall lätt kunna kontrolleras och i förekommande fall följa med övrig dokumentation i form av kopior.

Styrelsen ska göra tillsyn för att se om ombyggnaden överensstämmer med de inlämnade ritningarna och med kraven enligt dessa ombyggnadsregler. Om byggnadsnämnden utsett en kontrollansvarig ska du sända en kopia av dennes godkännande till styrelsen.